Wie gaat er straks in het huis wonen, en hoe regel je dat eerlijk? Bij scheiden met een koophuis komt deze vraag vaak al in de eerste week naar boven, nog voor de rest van de scheiding is uitgewerkt. De koopwoning is meestal het grootste bezit dat jullie samen hebben, en de hypotheek staat vaak op beide namen. Naast de financiële kant speelt ook het loslaten van de vertrouwde basis waar jullie als gezin hebben geleefd, en dat kan voor veel verdriet zorgen. Bij Schmitz Mediation bespreken we de koopwoning daarom altijd als apart onderdeel van het scheidingstraject, met oog voor de cijfers en voor wat het huis voor jullie allebei betekent.
Grofweg zijn er drie routes mogelijk: je neemt de woning over, jullie verkopen samen, of jullie blijven voorlopig gezamenlijk eigenaar. Welke route het beste past, hangt af van de hypotheek, de overwaarde of restschuld, en van wat jullie na de scheiding allebei willen. Hieronder lees je wat elke route inhoudt en waar je op moet letten.
Wil je zelf in de woning blijven wonen? Dan koop je het aandeel van je partner uit. De bank berekent eerst of je op je eigen inkomen de hypotheek kunt dragen, meestal op basis van een nieuwe taxatie van de woning. Koop je uit tegen de actuele waarde, dan wordt de overwaarde tussen jullie verdeeld of verrekend met andere bezittingen, zoals spaargeld. Bij de notaris wordt je partner officieel ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek: de bank verklaart dan schriftelijk dat je ex partner niet langer wordt aangesproken op de hypotheekschuld. Een bank geeft die verklaring alleen af als jij als overnemende partner voldoende financiële middelen hebt om de hypotheek alleen te dragen.
Blijf jij of je partner in de woning wonen, dan hoeft er geen overdrachtsbelasting te worden betaald, ongeacht of jullie in gemeenschap van goederen zijn getrouwd of onder huwelijkse voorwaarden. Ook als het huis alleen op naam van een van jullie stond terwijl je in gemeenschap van goederen bent getrouwd, is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Wel is een notariële akte van verdeling nodig, die wordt ingeschreven bij het Kadaster. Houd er verder rekening mee dat de uitkoopsom bij de Belastingdienst vijf jaar meetelt voor de bijleenregeling: bij een volgende woning moet je de overwaarde daarin steken, wil je de hypotheekrente kunnen blijven aftrekken. Was de woning gefinancierd met Nationale Hypotheekgarantie, dan gelden er aparte regels voor kwijtschelding van een eventuele restschuld.
Past overnemen niet, bijvoorbeeld omdat de hypotheek op één inkomen niet haalbaar is, of wil geen van jullie beiden in de woning blijven wonen? Dan ligt verkoop voor de hand. Meestal wordt de waarde van de woning notarieel vastgelegd in een boedelverdeling, waarna de verdeling van de opbrengst wordt afgesproken. De opbrengst gaat eerst naar het aflossen van de hypotheek. Blijft er geld over, dan is dat de overwaarde en wordt die volgens de vermogensverdeling tussen jullie verdeeld. Is de woning minder waard dan de hypotheekschuld, dan houden jullie een restschuld over die je allebei voor je deel blijft dragen, ook na de scheiding.
Was de woning gefinancierd met Nationale Hypotheekgarantie, dan kan het Waarborgfonds die restschuld aan de geldverstrekker betalen. Kreeg je geen schuld aan de gedwongen verkoop, bijvoorbeeld doordat een inkomen wegviel door de scheiding, dan kan het Waarborgfonds je de restschuld kwijtschelden. Voorwaarde daarvoor is dat je hebt meegewerkt om de restschuld zoveel mogelijk te beperken. Leg in het echtscheidingsconvenant vast wie de woning tot de verkoop bewoont, wie de lasten betaalt, en hoe jullie omgaan met een eventuele restschuld.
Soms is meteen kiezen voor overnemen of verkopen niet verstandig, bijvoorbeeld omdat de woningmarkt tegenzit of de kinderen eerst rust nodig hebben. Sommige partners kiezen er dan bewust voor om de woning voorlopig onverdeeld in de boedel te laten, terwijl een van jullie er woont. Wil jij of je ex partner het huis later alsnog verkopen, dan kan dat alleen met toestemming van de ander.
Blijf je in de woning wonen terwijl je ex partner meebetaalt aan de hypotheekrente, dan is die rente voor je ex partner nog twee jaar aftrekbaar. Jij moet het huis dan wel als hoofdverblijf blijven gebruiken, en je ex partner moet het huis voor het eigenwoningforfait blijven aangeven. Na twee jaar heeft je ex partner geen recht meer op hypotheekrenteaftrek en wordt zijn of haar bruto bijdrage een netto bijdrage. Voor jou als bewonende partner blijft het recht op hypotheekrenteaftrek voor je eigen deel gewoon bestaan.
Leg in dit geval goed vast wie welk deel van de hypotheek en de vaste lasten betaalt, wie er woonachtig blijft, en tot wanneer deze afspraak geldt. Blijven jullie allebei hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek, dan heeft dat ook gevolgen als een van jullie later zelf een woning wil kopen. Een vaste einddatum of evaluatiemoment voorkomt dat een voorlopige oplossing een tijdelijke oplossing voor onbepaalde tijd wordt.
Verkoop je de woning en koop je daarna een andere woning, dan kan dat gevolgen hebben voor je renteaftrek. Bij verkoop is de opbrengst meestal hoger dan de resterende hypotheekschuld: de woning heeft dan overwaarde. Die overwaarde moet je gebruiken bij de aankoop van je nieuwe woning, dit heet de bijleenregeling. Gebruik je de overwaarde niet, en leen je dit bedrag geheel of gedeeltelijk bij om je nieuwe woning te kopen, dan is de rente over dat bijgeleende bedrag niet aftrekbaar. De lening waarover je de rente wel mag aftrekken, mag dus niet hoger zijn dan de aankoopprijs van je nieuwe woning min de overwaarde van je oude woning. Deze regeling geldt in principe voor iedereen die na de scheiding verhuist, welke route je ook kiest. Bij de Belastingdienst vind je meer informatie over de verschillende situaties waarin de bijleenregeling een rol speelt.
Nog voordat je een route kiest, kun je samen een paar zaken op een rij zetten.
Bij Schmitz Mediation bespreken we de koopwoning niet los van de rest van de scheiding. In een gratis kennismakingsgesprek breng ik in kaart welke route het beste bij jullie situatie past, en werk ik waar nodig samen met hypotheekadviseurs en fiscalisten om de cijfers helder te krijgen. Je hebt geen advocaat nodig: als MfN registermediator met 15 jaar ervaring begeleid ik jullie in één traject, van de eerste keuze tot het echtscheidingsconvenant, met vooraf een helder tarief zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Ook als het om de koopwoning gaat, blijft het uitgangspunt dat jullie er samen uitkomen, met oog voor wat werkt voor je financiën en voor het gezin.
"*" geeft vereiste velden aan
Nee. Verkopen is maar een van de drie routes. Je kunt de woning ook overnemen van je partner, of voorlopig gezamenlijk eigenaar blijven terwijl een van jullie er woont.
Zolang jullie allebei op de hypotheekakte staan, blijven jullie allebei hoofdelijk aansprakelijk, ook als maar een van jullie in de woning woont. Pas bij uitkoop of verkoop wordt iemand officieel ontslagen uit die aansprakelijkheid.
Nee, als jij of je partner in de woning blijft wonen hoeft er geen overdrachtsbelasting te worden betaald, ongeacht jullie huwelijksvermogensregime. Wel is een notariële akte van verdeling nodig, ingeschreven bij het Kadaster.
Ja, nog twee jaar, mits je ex partner blijft meebetalen aan de hypotheekrente en jij het huis als hoofdverblijf blijft gebruiken. Daarna vervalt dat recht en wordt de bijdrage van je ex partner een netto bijdrage in plaats van een bruto bijdrage.
De overwaarde, het verschil tussen de waarde van de woning en de resterende hypotheekschuld, wordt verdeeld volgens jullie vermogensverdeling. Bij huwelijkse voorwaarden of een samenlevingscontract kunnen daar andere afspraken over gelden.
Ja, dat kan. Leg dan wel vast wie de lasten betaalt, wie er woont, en tot wanneer deze afspraak geldt, zodat het geen open einde wordt.
Nee. Bij mediation regelen we de koopwoning samen met de rest van de scheiding, in één traject en met één vast tarief vooraf.
Vul je gegevens in en ik neem zo snel mogelijk contact met jou op. Zo kunnen we samen een afspraak maken die het beste uitkomt. Een eerste gesprek is geheel vrijblijvend en kost niets.
"*" geeft vereiste velden aan
